Cédula fiscal inmobiliaria

Persona física que vende — arts. 119 a 128

• Ingreso. La contraprestación pactada (art. 119). Si no hay contraprestación, el avalúo.
• Separación terreno / construcción. Si la escritura no la trae, terreno = 20% del costo total (art. 124-I).
• Depreciación. La construcción baja 3% por cada año transcurrido, con piso de 20% del costo inicial (art. 124-II). El terreno no se deprecia.
• Actualización. FA = INPC del mes inmediato anterior a la enajenación ÷ INPC del mes de adquisición, calculado hasta el diezmilésimo (CFF 17-A). Si en la fecha de la escritura ese índice todavía no se publica —se difunde alrededor del día 10 del mes siguiente—, la misma norma manda usar el último publicado, un mes más atrás.
• Opción del Anexo 9. La regla 3.15.1 de la RMF permite actualizar las deducciones con la tabla del Anexo 9 en lugar del INPC. La tabla se reexpide cada año y se indexa por antigüedad del inmueble. La tabla ya viene precargada, en sus dos versiones de 2026 (la vigente desde el 18 de julio y la anterior), y la herramienta toma sola el tramo que corresponde a la antigüedad; puedes pisar el factor a mano si tu estudio usa otro. Siempre muestra el comparativo contra el INPC. La opción es por método, no renglón por renglón: se elige INPC o tabla y se aplica parejo a todas las deducciones.
• Costo mínimo. El costo actualizado nunca es menor a 10% del monto de la enajenación (art. 121-I). Se compara contra la suma de terreno y construcción, no cada uno por separado.
• Gastos y comisiones. Se actualizan desde el mes de la erogación hasta el mes inmediato anterior a la enajenación (art. 121, penúltimo párrafo). Si el gasto es del mismo mes de la venta o posterior, el factor es 1.0000.
• Años. Años completos entre adquisición y enajenación, tope de 20 (arts. 120-I y 126). Con menos de un año se usa 1, por imposibilidad aritmética de dividir entre cero — es convención de práctica notarial, no texto de ley.
• Pago provisional federal. tarifa(ganancia ÷ n) × n (art. 126).
• Pago a la entidad federativa. 5% de la ganancia, acreditable contra el pago provisional; si excede, sólo se entera el importe del art. 126 (art. 127).
• Exención de casa habitación. Hasta 700,000 UDIS del monto de la contraprestación (art. 93-XIX-a). Sobre el excedente se determina la ganancia proporcional. Requiere formalizarse ante fedatario y no haber usado la exención en los 3 años anteriores.
• Adquirido por herencia o donación. El costo y la fecha son los del autor de la sucesión o del donante (art. 124, penúltimo párrafo). Si por la donación se pagó ISR, el costo es el avalúo que sirvió para ese impuesto y la fecha es la del pago.

Persona moral que vende — arts. 18-IV, 19, 31 y 34

• Terreno. Ganancia = precio − MOI actualizado. FA = INPC del mes inmediato anterior a la enajenación ÷ INPC del mes de adquisición (art. 19).
• Construcción. Es activo fijo: se deduce 5% anual (art. 34-I-b) y al venderla se deduce el saldo pendiente actualizado (art. 31, párrafos sexto y séptimo). El factor va del mes de adquisición al último mes de la primera mitad del periodo de utilización del ejercicio.
• No hay retención notarial. El pago provisional del art. 126 no aplica a personas morales del Título II; la ganancia entra a los pagos provisionales vía coeficiente de utilidad y al resultado del ejercicio. Sólo las morales del Título III retienen conforme al art. 126, con carácter definitivo.
• No hay exención de casa habitación ni división entre años: la ganancia es ingreso acumulable del ejercicio.

Quien compra o recibe — arts. 125, 130 a 132

• Trampa del avalúo. Si el avalúo excede en más de 10% la contraprestación, la totalidad de la diferencia es ingreso del adquirente (art. 125) y se le suma a su costo. Ojo: no es sólo el excedente del 10%, es la diferencia completa.
• Pago provisional. 20% sobre el ingreso percibido, sin deducción alguna (art. 132).
• Donación. Es ingreso por adquisición y el ingreso es el avalúo (art. 130-I). Exento sin límite entre cónyuges y de ascendientes a descendientes en línea recta; de descendiente a ascendiente exento siempre que el bien no se done después a otro descendiente; entre terceros, exento hasta 3 UMA anuales (art. 93-XXIII).
• Impuesto local de adquisición. Cambia por entidad y, en varias, por municipio. Cada ficha del selector trae su ley, su artículo, cómo se arma la base y dónde se fija realmente la tasa. Nuevo León es el caso atípico: su base excluye el avalúo y sólo compiten operación y catastral. Guanajuato es el otro extremo: manda el avalúo fiscal de Catastro, no el precio de escritura.