Cap neto = NOI ÷ valor. NOI = renta anual − gastos no recuperables (predial, seguro, admón, mantenimiento, vacancia). Es el número que decide, no el bruto.
Análisis avanzado
Proyección y TIR retorno a futuro
%
%
%
TIR (sin apalancar)
—
Múltiplo
—
Valor de salida
—
TIR sobre el flujo: −valor hoy, NOI creciente cada año, y venta al final. El múltiplo es cuánto recuperas por cada peso invertido.
Con crédito (apalancado) cash-on-cash
%
%
años
Cash-on-cash
—
DSCR
—
Spread cap−tasa
—
Enganche (capital)
—
Pago anual deuda
—
Flujo tras deuda
—
—
Cash-on-cash = flujo después de deuda ÷ enganche. DSCR = NOI ÷ pago de deuda (banco pide ≥ 1.25). Si el cap neto supera la tasa del crédito, apalancar sube tu retorno.
Sensibilidad de precio negociación
Si compras a…
Precio
Cap neto
Captura renta y valor
Cuánto mejora tu cap neto según el precio que negocies.